FEJL OG MANGLER I ANDELSBOLIG

Så er dagen endelig kommet – du kan flytte ind i dit nye hjem, når klokken slår 12:00!

Inden du for alvor falder til i dine nye omgivelser, er det en god idé at tage et grundigt kig rundt og tjekke, om der skulle være fejl eller mangler, som ikke tidligere er blevet opdaget.

Finder du nye forhold, har du mulighed for at få administrator til – mod et honorar – at tilbageholde en del af sælgers provenu. Det tilbageholdte beløb kan bruges til at dække eventuelle udgifter til udbedring.

Læs mere i denne vejledning og bliv godt klædt på til at håndtere fejl og mangler i din nye andelsbolig.

Proces hvis der er mangelindsigelser

I tilfælde af indsigelse(r), tilbageholdes et passende beløb til udbedring af fejlen. Sagsbehandlingstiden udvides med ovenstående tidshorisont og de indsatte grå felter. Hvis mangelindsigelsen bestrides af sælger, har køber 3 måneder til at fremsætte retsligt krav.

Ved at læse nedenstående kan du selv gøre meget for at fremme processen.

EN SAG MELLEM SÆLGER OG KØBER

Hvis du opdager fejl eller mangler, som ikke fremgår af andelens vurderingsrapport, har du mulighed for at gøre indsigelse over for sælger og kræve et afslag i købesummen svarende til udgiften for at udbedre manglen.

Før du tager det skridt, anbefaler vi, at du læser vejledningen nedenfor. Her finder du information om, hvad der defineres som fejl og mangler i en andelsbolig – herunder også bagatelgrænsen, som er vigtig at være opmærksom på.

Hvis du vælger at gå videre med en indsigelse, skal du være klar over, at sagen udelukkende er mellem dig og sælger. Hverken bestyrelsen eller administrator har mulighed for at deltage i løsningen.

En eventuel indsigelse bør være veldokumenteret – for eksempel i form af et fagligt vurderet tilbud eller en uvildig rapport. Det er også vigtigt, at du overholder de frister, der er angivet i vedtægterne. Det skyldes, at administrator udbetaler sælgers salgsprovenu kort efter fristens udløb.

Hvis du ikke overholder fristen (som typisk er 14 dage fra overtagelsesdatoen), kan vi ikke tilbageholde en del af købesummen – da hele beløbet allerede vil være udbetalt til sælger.

Vær opmærksom på: Du kan stadig gøre krav gældende direkte over for sælger, selvom fristen for tilbageholdelse er overskredet. Fristen har kun betydning for, om vi som administrator kan hjælpe med at holde midler tilbage. Denne mulighed er udelukkende en service, ikke en forudsætning for at rejse et krav.

FEJL OG MANGLER I ANDELSBOLIG

  • Når en andel sælges, skal der laves en vurderingsrapport, som beskriver boligens generelle stand, eventuelle forbedringer og mangler. Denne vurdering er lovpligtig og danner grundlag for fastsættelsen af andelens maksimalpris.

    Det er sælgers ansvar at overdrage boligen uden ulovlige installationer.

    Som køber kan du derfor kun gøre indsigelse over fejl og mangler, der enten er ulovlige eller ikke fremgår af vurderingsrapporten.

    Andre fejl og mangler – som er beskrevet i vurderingen – anses for at være indregnet i prisen og kan du derfor ikkesenere gøre krav på.

    Det er vigtigt at være opmærksom på, at vurderingsrapporten afspejler andelens generelle tilstand. Når du overtager boligen, skal du ikke forvente en nyistandsat lejlighed eller professionel hovedrengøring – det er helt normalt, at der vil være almindelige brugsspor.

    Vi anbefaler, at du også læser afsnittet ”Bagatelgrænse for fejl og mangler i andelsbolig”, hvor du kan få et overblik over, hvilke forhold der som udgangspunkt ikke anses for væsentlige nok til at berettige en indsigelse.

    Kort opsummeret: Du kan kun gøre indsigelse over fejl og mangler, som er nye og som du ikke kendte – eller burde have kendt – ved overtagelsen. Det kan f.eks. være:

    • Ulovlige el- eller VVS-installationer, som ikke er nævnt i vurderings-, el- eller VVS-rapporten

    • Skader, der er opstået i forbindelse med sælgers fraflytning

    • Skjulte fejl og mangler, som ikke fremgik af rapporterne og som ikke kunne forventes ud fra andelens stand

  • Skjulte fejl og mangler er forhold, du som udgangspunkt ikke kan opdage med det blotte øje. De kræver typisk destruktive indgreb for at blive konstateret og vedrører som regel enten ulovlige installationer, uhensigtsmæssige byggematerialer eller udførselsmetoder, der ikke lever op til gældende regler.

    Medmindre du planlægger at renovere din andel i forbindelse med indflytningen, vil du sandsynligvis ikke opdage eventuelle skjulte fejl og mangler ved overtagelsen.

    Hvis du på et senere tidspunkt skulle opdage sådanne forhold, anbefaler vi, at du kontakter en byggeteknisk rådgiver, som kan hjælpe med at vurdere omfanget og vejlede dig i den videre proces. Vær opmærksom på, at en sag om skjulte fejl og mangler er et anliggende mellem dig og sælger – bestyrelsen eller administrator er ikke part i sagen.

    Som udgangspunkt gælder forældelseslovens almindelige regler, hvilket betyder, at krav i forbindelse med skjulte fejl og mangler forældes efter 3 år. Det er dog vigtigt at bemærke, at sælgers salgsprovenu udbetales cirka tre uger efter overdragelsen. Efter udbetalingen vil der ikke længere være mulighed for at få tilbageholdt et beløb til dækning af eventuelle krav, hvis skaden først konstateres derefter.

KRAVETS STØRRELSE

  • Hvis du opdager nye fejl og mangler i andelsboligen efter overtagelse, er det dig, der skal stå for at få dem udbedret.

    Det betyder naturligvis, at du vil få nogle udgifter – og hvis du fremsender en dokumenteret indsigelse (f.eks. i form af et skriftligt tilbud eller en uvildig, faglig vurdering), har vi mulighed for at tilbageholde et beløb i sælgers provenu, som kan dække disse omkostninger.

    Vi anbefaler, at du læser afsnittet ”Bagatelgrænse for fejl og mangler i andelsbolig” herunder, inden du indsender dit krav – så du er sikker på, at forholdet falder uden for grænsen for, hvad der anses som mindre, forventelige fejl.

  • Inden du fremsender en mangelindsigelse, er det vigtigt at være opmærksom på, at de danske domstole har fastsat en bagatelgrænse på 5.000 kr. ved handler med fast ejendom. Det betyder, at krav under dette beløb som udgangspunkt ikke vil blive behandlet som egentlige mangelsager i retten.

    Selvom andelsboliger som udgangspunkt ikke betragtes som fast ejendom, og denne grænse derfor ikke automatisk gælder, anbefaler vi, at du kun fremsender krav, der overstiger 1.000 kr.

    Beløb under dette vurderes typisk som værende for små til at udgøre egentlige mangler i andelsboligforhold og vil derfor ikke kunne begrunde tilbagehold i sælgers salgsprovenu.

HVAD SKAL DU GØRE NU?

Hvis du ønsker at gøre en mangelindsigelse gældende, skal du kontakte sælger direkte og samtidig sende vores administrator en skriftlig og dokumenteret indsigelse. Det er udelukkende din henvendelse som bruges som dokumentation for eventuelt tilbagehold i sælgers salgsprovenu – bestyrelsen eller administrator deltager ikke i den videre behandling eller løsning af sagen.

Vær opmærksom på, at der opkræves et honorar i forbindelse med tilbagehold, og størrelsen fremgår af administrators aktuelle prisliste.

Da vi ikke indgår i forhandlingen om selve kravet, er det vigtigt, at du retter dit krav direkte mod sælger. Du finder sælgers kontaktoplysninger i den overdragelsesaftale, som både du og sælger har underskrevet.

Sagen behandles altså som udgangspunkt udelukkende mellem køber og sælger, og administrator involveres først, hvis I indgår et forlig eller der foreligger en domstolsafgørelse.

LØSNINGSMODELLER

  • Når en sag skal løses, er det ofte nemmest og bedst, hvis du og sælger kan nå til enighed gennem en aftale – det kaldes et simpelt forlig.

    Det er ikke altid muligt, men hvis sælger helt eller delvist anerkender dit krav, betragtes det som et simpelt forlig, og sagen kan afsluttes, når du har sendt os dokumentation for den indgåede aftale mellem jer.

  • Hvis du og sælger er uenige om kravet, skal du senest 3 måneder efter fremsendelse af dit krav have anlagt en retssag mod sælger. Hvis der ikke er sket noget inden for denne frist, vil vi udbetale det tilbageholdte beløb til sælger, og sagen anses for afsluttet.

    Kan I ikke nå til enighed gennem et simpelt forlig, og fastholder du dit krav, kan følgende muligheder komme på tale:

    • Der udarbejdes en ny vurderingsrapport af andelen, som kan fastlægge eventuelle fejl og mangler

    • I kan vælge at søge afgørelse gennem Voldgiftsretten hos ABF

    • Du kan anlægge en retssag mod sælger ved Boligretten, som træffer en endelig dom

OMKOSTNINGER

Tvister af denne slags kan ofte blive meget dyre, og det er derfor vigtigt, at du kun vælger at gå videre med krav, der ikke falder under bagatelgrænsen. Da du som køber retter krav direkte mod sælger, er det nemlig dig, der skal bære sagens omkostninger, hvis kravet ikke vurderes at være berettiget.

Som regel fordeles sagens omkostninger i forhold til udfaldet, så den part, der får medhold, typisk skal betale færrest udgifter.

Det er derfor vigtigt, at du nøje overvejer dine potentielle omkostninger i forhold til kravets størrelse, så du sikrer, at sagen er økonomisk forsvarlig.

Vi anbefaler, at du søger rådgivning hos en advokat, som kan vejlede og støtte dig i processen. På den måde får du den bedste hjælp til at håndtere sagen korrekt, allerede når du overvejer at fremsende krav til sælger.

HAR DU SPØRGSMÅL?

Kontakt vores administrator SWE.
+45 33 13 78 00 · swe@swe.dk
Store Kongensgade 24B · 1264 København K

Mangler der noget information, har du fundet
en fejl eller har du forslag til forbedringer?

Så skriv det gerne til os!